赵庆祥

北京房地产中介行业协会秘书长

近日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式颁布实施。作为我国首部住房租赁领域行政法规，《条例》的出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段，为破解“重购轻租”难题、实现“住有所居”民生目标提供了系统性制度保障，堪称我国住房制度改革的重要里程碑。

一、回应民生痛点：住房租赁的民生性与战略性

住房租赁是新市民、青年人、城市运行服务保障人员等群体实现“安居梦”的重要途径。其中快递员、家政服务人员等城市运行保障者的居住需求高度依赖租赁市场。这一现状折射出住房租赁的双重属性：既是关乎群众切身利益的民生问题，也是影响城市人才集聚与发展动能的战略问题。

《条例》首次以行政法规形式明确了住房租赁的社会公共服务定位，通过构建“稳租金、保权益、强监管”的制度框架，将租房从“市场自发行为”升级为“政府主导的民生工程”。例如，针对“押金难退”这一长期顽疾，《条例》第十条规定“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金”，并规定住房租赁经纪机构和网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。

二、填补法律空白：构建住房租赁“全链条”制度体系

（一）立法层级的突破性提升

此前我国住房租赁领域主要依赖民法典、城市房地产管理法等相关规定，缺少国家层面专门立法。《条例》作为首部专门性行政法规，系统整合了合同备案、资金监管、权益保障等多项制度，形成了“事前准入—事中监管—事后追责”的完整治理闭环。

（二）制度创新的三大亮点

1.市场主体“分类监管”模式

将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管：个人出租住房的租赁合同连续履行达到规定期限的，个人出租人按照有关规定享受相应的政策支持，鼓励闲置房源入市；明确了住房租赁企业，并规定住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力；住房租赁经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并将其从业人员名单向房产管理部门备案；网络平台经营者承担核验住房租赁信息发布者身份信息的职责，未履行核验责任的，会受到相应处罚。

2.租赁资金“防火墙”机制

针对“高进低出”“长收短付”（租赁企业一次性收取租客长期租金却按月支付房东）引发的爆雷风险，《条例》第十九条规定“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定”，从根源上遏制金融化运营倾向。

3.租金调控“监测+引导”机制

《条例》第二十九条规定“设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息”。地方政府发布租金水平，此举能引导租金合理定价，保障承租人居住稳定性。

三、平衡效率与公平：政府与市场的协同治理

《条例》兼顾行业监管需要和营商环境优化，一方面通过住房租赁企业和住房租赁经纪机构的“开业信息报送机制替代审批制”，鼓励创新创业、降低交易成本，发挥市场资源配置作用；另一方面又要求机构企业具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，防止企业盲目扩张造成经营风险。

《条例》的制定正是基于对市场失灵的纠正，通过政府规制手段，规范市场秩序，保障弱势群体权益，实现住房租赁市场的公平与效率。对于个人二房东问题，第二十条规定自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到规定标准的，适用有关住房租赁企业的规定。对于押金、预收租金被挪用等问题，第十九条规定“从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务”。北京等各地的先行先试，印证了这些制度设计的实践效能。

结语：从“有法可依”到“良法善治”

《条例》的颁布是住房租赁法治化的标志。未来需重点推进三项工作：一是加快制定相关配套政策；二是全面深入开展《条例》的普法宣传；三是督促县级以上地方人民政府房产管理部门建设完善住房租赁管理服务平台。如此，才能将《条例》的立法本意落地成为“良法善治”，实现法治化引领住房租赁市场高质量发展。

摘自　司法部公众号　2025.07.21